www.urius-nn.ru

В сентябре 2015 года к нам обратился клиент со следующей проблемой:

Он (назовем его К.) является наследником жилого дома, который находится на соответствующем земельном участке. Изначально этот земельный участок был предоставлен на праве бессрочного пользования его деду под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности в далеком 1957 году.
В результате застройки, на этом земельном участке был возведен жилой дом, который был зарегистрирован за дедом К. в Бюро технической инвентаризации, о чем была внесена соответствующая запись в реестровую книгу.
Со временем, в процессе эксплуатации названного дома, к нему были пристроены жилые пристрои, В результате этого, первоначальный дом (! изначально выстроенный дедом) видоизменился, путем увеличения его площади (общей и жилой). На возведение этих пристроев никаких разрешений не получалось. Но при этом данный дом, прошел техническую инвентаризацию, с оговоркой, что выполненные пристрои, возведены самовольно. Сразу оговоримся, что в данном случае, имел место быть Инвентаризационный план домовладения, со схемой отображающей первоначально выстроенный жилой дом с примыкающими к нему жилыми пристроями.
Со временем, первоначально возведенный дом разрушился и был снесен, физически остались существовать только самовольно возведенные пристрои.
Далее, по цепочке наследований, к К. перешло право наследования этого жилого дома, и в этой связи встал вопрос о признании за К. права собственности на данный объект недвижимости.
Вся ситуация осложнялась тем, что первоначально возведенный жилой дом, права на который были зарегистрированы в БТИ, прекратил свое существование. По факту остались существовать только пристрои, но они являлись самовольно возведенными, и поэтому, в силу статей 1112 и 222 ГК РФ они в наследственную массу не вошли и не могли наследоваться К., т.к. не являлись объектами наследственного преемства
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при соблюдении ряда других условий предусмотренных этой статьей.
Проблемным также оказался и вопрос с земельным участком, так как в силу действующего законодательства, входить в состав наследства и наследоваться может только право собственности на земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 1181 ГК РФ). При этом право бессрочного пользования земельным участком, в порядке наследования не переходит.
Следовательно, у К. как наследника, не возникало прав ни на самовольно возведенные пристрои, ни на земельный участок. А это означало, что при таком положении дел, в судебном порядке, К. будет отказано в признании права собственности на самовольно возведенные пристрои.
Наш юрист в Нижнем Новгороде, изучив имеющиеся у К. документы, пришел к выводу о том, что данное строение, на которое К. требуется оформить права собственности, не является самовольно возведенным строением, в ввиду следующего:
Для начала юрист посоветовал К. проконсультироваться с опытным экспертом, на предмет соответствия самовольно возведенных строений (пристроев) требованиям ст.222 ГК РФ.
После этого, была организована соответствующая экспертиза и получено Техническое заключение, согласно которого экспертом были сделаны следующие выводы:
<Жилой дом литера А1, А2. расположен в границах земельного участка.
Строительные, градостроительные, противопожарные и санитарно-эпидемиологические нормы при строительстве жилого дома №* литера А1, А2 по улице М*. в К* районе гор.Н.Новгорода не нарушены.
Строительные конструкции жилого дома литера А1, А2. находятся в работоспособном состоянии.
Качество выполненных строительно-монтажных работ соответствует требованиям СНиП 3.03.01 – 87 и СНиП 3.04.01 – 87.
Техническое состояние несущих строительных конструкций жилого дома литера А1, А2. в соответствии с требованиями СП 1301/02-2003 оценивается, как работоспособное, обеспечивает его надежность и работоспособность в течение нормативного срока эксплуатации и позволяет осуществить оформление жилого дома литера А1, А2. в собственность.
Сохранение жилого дома литера А1, А2. расположенного по адресу город Н.Новгород, К* район, ул. М*, дом №* не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.>

Далее, при изучении данного дела юрист отметил, что, во-первых, согласно договора о предоставлении в бессрочное пользование, земельный участок, на котором расположены самовольно возведенные пристрои, изначально не являлся самовольно занятым, а был сформирован и выделен деду К. на праве бессрочного пользования под строительство индивидуального жилого дома. Во-вторых, на этом земельном участке имелся принадлежащий деду К. на праве личной собственности плановый жилой дом 1954 года постройки (литер А). И в третьих, до настоящего времени требований о сносе самовольной постройки никем, в том числе и органом местного самоуправления, не предъявлено.
Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Таким образом, наш юрист сделал вывод о том, что в данном случае имеет место быть не самовольное строительство, а реконструкция планового жилого дома.
Такой вывод нашел свое подтверждение и в судебной практике (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 27 мая 2015 г. по делу №33-3264/2015, Апелляционное определение Самарского областного суда от 23 июня 2015 г. по делу №33-6681/2015)

Это кардинальным образом поменяло всю ситуацию, и позволило под другим углом взглянуть на суть решения проблемы. После чего, наш юрист помог К. собрать все необходимые документы и доказательства по этому делу, грамотно составить исковое заявление и с достоинством защитить свои права в суде.

Если у Вас возникла такая же или похожая ситуация, Вы всегда можете обратиться к нам за юридической консультацией, или бесплатно задать вопрос юристу на нашем сайте в разделе ответы юриста.